要素保障

今年，商务部印发《深化国家级经济技术开发区改革创新以高水平开放引领高质量发展工作方案》，从四个方面提出16项改革创新举措。【砥砺奋进的浙江开发区】公众号推出新质生产力、扩大开放、体制机制改革、要素保障四大专栏，总结宣传浙江开发区实践经验，促进工作交流学习。

面对土地紧约束与产业转型压力，永康开发区以老长城区块低效用地改造为突破口，通过三级协同机制、连片更新、多元资金保障、产才融合等创新举措，实现“当年签约、腾空、建设”的高效推进，为开发区要素集约利用提供了可复制的实践经验。

老长城区块作为永康开发区核心区的重要组成部分，始建于上世纪80年代，历经四十余年发展，逐步从村级工业区成长为市级工业区。区块总占地面积1918亩，涉及企业96家（108宗地）、商铺4000余户及幼儿园、医院等公共基础设施。随着时间推移，该区块空间利用粗放、产业低端分散、配套设施滞后、安全风险突出等问题日益凸显，严重制约区域高质量发展。具体表现为：一是土地利用效率低下，区块内企业权属复杂，遗留问题频发，租赁企业占比高达87%，自用企业仅13家。平均容积率仅0.9，户均税收低于5万元，亩均税收不足3万元。规上企业数量稀少，整体发展动力不足。二是产业结构低散乱危，亩均税收3万元以下企业占73.2%，多为劳动密集型和资源消耗型传统产业，市场竞争力弱，转型升级困难；政策限制与社会资本参与意愿低，改造面临资金需求大、周期长、协同难等现实阻力。三是基础设施配套不足，建筑安全不达标比例达63.9%，交通连接不畅、停车设施匮乏，绿地与公共服务用地比例失调，区块整体环境与城市发展风貌严重脱节。

一是构建高效指挥体系。建立“1个指挥部+1个专班+N个工作组”三级联动机制，由市委、市政府主要领导牵头，相关分管市领导主导，整合资规等12个部门、5个律师团队及14个镇（街）力量，协同破解历史遗留问题，提升改造执行力，锻造全能型干部队伍。累计协调解决企业场地需求、库存清理、设备搬运等各类问题495个，联合“慈善大姐”、商会会长、乡贤能人等社会力量，先后化解历史遗留难题15个、矛盾纠纷163起。二是引入专业全程服务。依托高水平咨询机构开展“伴随式服务”，嵌入项目全生命周期，强化节点把控与资源统筹，整体改造周期缩短20%以上。三是集成专项政策工具。根据永康市《关于进一步推进永康市低效工业用地整治实施意见》等一揽子政策，围绕改造方式、收储路径、遗留问题等环节出台34条专项政策，其中，沿用17条、细化11条、创新6条，有力增强了项目推进的规范性与可操作性。

一是推进连片更新与统一规划。以“统一规划、统一拆除、统一开发、统一服务”为原则，打破产权碎片化瓶颈，推动低效产业空间连片整治，实现“拆除重建+设施更新+功能重构”一体化推进。根据企业规模与需求，按照“临路安置回临路、棚头安置回棚头”原则，制定“独立成幢、合拼成幢、整合入园”三类改造方案，实现就近规划落位、资源精准适配。二是推行“工业上楼”与复合开发。紧扣产业需求，引导企业“向上”发展，推动建设用地立体开发；以小微园为样板，采用“立体独栋、立体交通、立体生态、立体形象”的原则，配套无人机物流场地等新型设施，实现户户独立落地、独立停车、独立卸货。小微园项目已于今年10月开工建设。三是探索新型产业用地模式。坚持以智能制造为主攻方向，以“科创之心、动力之源”为定位，推动工业、研发、物流等用地合理转换，增加混合产业用地供给，谋划建设地标建筑“五金之恋”，推动形成“研-产-用”闭环的智能智造创新生态。

一是构建多元资金体系。综合运用土储债、专项债、超长期特别国债等政策性金融工具，保障土地收储与配套建设资金需求。目前，已申请专项债51亿元，有效支撑项目持续推进。二是合理分摊改造成本。明确企业承担建安成本，政府统筹报建与管理支出，并通过建立施工单位资源库，帮助企业降低建设成本约20%，缩短工期近五分之一。三是实施悬空期担保机制。由国有平台为置换改造企业提供过渡担保，破解产权解押与再开发的衔接难题。累计实施悬空期担保企业9家。

一是搭建产业服务生态。秉持两链融合为发展方向，由永康产投牵头招商运营，开发公司负责公共服务管理，构建“产业招商+公共服务”双轮驱动机制，提供研发、检测、设计等全链条服务。二是强化人才安居保障。以建设年轻化、开放式、共享型青年社区为导向，打造“地面泛会所+空中退台花园+层间观景平台”一体化的保障性租赁用房，提升园区对高层次人才的吸引力。建成后将配建人才公寓1100余套，预计引才1万名以上。三是实施精准激励政策。对符合产业导向的企业给予租金优惠、税收对赌等政策支持，建立企业动态评价与退出机制，推动产业迭代升级。

老长城区块坚持以新质生产力为引领，以打造生态总部、建设制造业产业引领区为改造方向，通过系统推进低效用地改造与全要素整合，积极构建多元化产业生态，致力建设成为未来科创新长城、五金智造新坐标、产城共融新门户，推动价值链向研发设计、智能制造、工贸一体等高端环节延伸，促进区块从传统五金制造发源地向“长城五金智造产业园”转变，实现产业结构的整体优化与综合能级的全面提升。

改造后，永康开发区老长城区块将系统布局智能制造、科创引领、产业孵化、青年生活、综合服务、商业服务与生态居住七大功能区块，全面实现“空间重构、产业重生、功能重塑”的转型目标。具体成效体现在三个方面：一是空间效益显著倍增。通过集约利用土地与“工业上楼”等模式，新建工业厂房约200万平方米，区块平均容积率由原来的0.9提升至3.0，土地承载能力大幅增强。二是经济效益持续增强。项目总投资75亿元，亩均税收水平有望由原来不足3万元提升至8万元以上，园区整体财政贡献与产业附加值将显著提高。三是区域能级全面提升。以星级酒店、企业服务中心、保障性租赁住房等标志性项目为支撑，构建集创新、生产、生活、服务于一体的“15分钟生态园区”，真正实现“产在城中、家在园中、人在景中”的融合发展新格局。

未来，永康开发区将以老长城区块低效用地改造为抓手，持续强化要素保障、创新体制机制、优化资源配置，不断推动土地资源从“低效闲置”向“高效集约”转变，产业形态从“传统分散”向“现代集群”升级，努力为全省乃至全国开发区推动高质量发展提供可复制、可推广的“永康经验”。